Logement : ces règles qui vont tout changer en 2025

Alors que Valérie Létard conserve ses fonctions dans le nouveau gouvernement Bayrou, auprès du nouveau ministre de l'Aménagement du territoire et de la décentralisation, François Rebsamen, les professionnels du logement poussent un « ouf » de soulagement dans un contexte cependant de grande incertitude budgétaire. Cette stabilité, après cinq ministres en quatre ans, est cruciale pour un secteur en quête de visibilité. Si la ministre garde la main sur le budget du logement et poursuit son travail avec la même équipe, des changements de taille dès le 1er janvier 2025 sont déjà actés. Tour d’horizon. 

Interdiction des passoires thermiques classées G

La loi Climat & Résilience interdit, depuis le 1er janvier 2025, la location des logements classés G au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). Cette mesure impactera 600 000 biens, obligeant les propriétaires à engager des travaux pour réduire l'empreinte énergétique du parc immobilier.

MaPrimeRénov' : prolongation et ajustements

Lancée en 2020, MaPrimeRénov' reste accessible jusqu’à fin 2025 pour financer des travaux d’isolation ou de rénovation énergétique. Toutefois, plusieurs ajustements sont annoncés :
•    Les avances pour les foyers aux ressources très modestes passent de 70 % à 50 % du montant des travaux.
•    Les taux d’aide pour les rénovations d’ampleur diminuent pour les ménages aux revenus élevés.
•    Les aides pour les équipements fonctionnant au bois ou biomasse sont réduites.
•    Le parcours par geste est maintenu pour les maisons individuelles classées F et G jusqu’au 31 décembre 2025.
•    La dispense de DPE pour les primes par geste est prolongée jusqu’au 1er janvier 2026.

APL et RLS : des ajustements pour les ménages modestes

Les paramètres de calcul des APL seront revalorisés pour mieux accompagner les locataires, tandis que la Réduction de Loyer de Solidarité (RLS) sera ajustée sans impact sur le reste à charge des allocataires.

Disparition du dispositif Pinel et incertitudes pour le PTZ

La disparition du dispositif Pinel (avantage fiscal pour l’investissement locatif), en vigueur depuis 2014, qui vient de disparaître fin 2024, suscite des craintes sur l’offre locative d’autant que rien n’est prévu pour le remplacer. Si la loi présentait un levier d’incitation pour les investisseurs dans le logement neuf qui bénéficiaient de réductions d’impôts, pour la Cour des comptes, qui a publié un bilan après 10 ans de mise en place, cette incitation à l’investissement « n’a que partiellement atteint ses objectifs dans les zones tendues ». En effet, « malgré ses effets sur le volume de logements construits, son impact sur l'augmentation durable de l'offre locative intermédiaire reste limité, car la majorité des biens quittent ce marché une fois la période d’engagement terminée. Par ailleurs, le manque de données fiables et de suivi entrave une évaluation complète de son efficacité » ont conclu les Sages de la rue de Cambon. Le coût de ce dispositif est estimé à près de 2 milliards d'euros par an, « ce qui interroge son efficacité au regard des résultats obtenus ». 
 

Quant au Prêt à Taux Zéro (PTZ), son élargissement aux maisons individuelles et aux zones non tendues reste en discussion.

Nouvelles règles pour les locations touristiques

Promulguée en novembre 2024, la loi Le Meur impose dès 2025 de nouvelles régulations pour les locations meublées touristiques. Les municipalités pourront exiger des autorisations préalables pour tout changement d’usage, tandis que les plans locaux d’urbanisme (PLU) pourront imposer des servitudes de résidence principale notamment dans les zones à forte tension touristique. Les avantages fiscaux sont réduits, et les sanctions pour transformation illégale doublées, atteignant jusqu’à 100 000 € par logement irrégulièrement transformé.

Fiscalité LMNP : une réforme avortée
L’article 24 du PLF 2025, qui prévoyait d’inclure les amortissements dans le calcul des plus-values pour les loueurs en meublé non professionnels, a été abandonné avec la censure du gouvernement Barnier, offrant un répit aux investisseurs.

Une baisse des taux d’emprunt : un nouveau souffle ?

Malgré une baisse des taux d’intérêt prévue en 2025, les professionnels s’inquiètent des perspectives. Les autorisations de logements ont chuté de 11,9 % sur un an en novembre 2024, et les mises en chantier de 16,2 %. Ces chiffres, combinés aux rénovations obligatoires et à la disparition de certains dispositifs fiscaux, laissent entrevoir un marché sous tension, malgré les réserves financières des ménages.