De bureaux désuets à logements de qualité

Dans le cadre de sa feuille de route stratégique « CaN0P-2030 » (pour Carbon Net Zero Plan), la société d’investissement immobilier Gecina souhaite diminuer l’empreinte environnementale de son important patrimoine (1,2 millions de m² tertiaires et 5 300 logements valorisés à 17,6 Mrds €). La question du devenir d’un immeuble de bureaux du 13e arrondissement parisien, délaissé par l’école Télécom Paris en 2019, s’est donc posée : faut-il rénover simplement, détruire et reconstruire, ou transformer en profondeur cet imposant édifice, situé en bordure de voies SNCF, à la géométrie complexe ?

Et c’est la dernière solution qui a été choisie : celle de réhabiliter l’immeuble pour en faire une centaine de logements qui seront mis à la location, pour répondre ainsi à la demande pressante du marché. L’équipe d’architectes Viguier a choisi de « combler les creux » tout en conservant au maximum la structure existante (planchers, sous-sols). Stéphanie Cousin-Simonet, responsable de développement pour l’opérateur, explique : « La question du devenir de cet ensemble désuet, morcelé, au sein d’un quartier hyper-résidentiel, s’est posée lors des travaux à mener. Gecina, sur ses fonds propres, à choisi de revaloriser son patrimoine et de saisir l’opportunité de le transformer pour créer de la surface habitable. C’était la clé de la réussite financière de cette opération ». Pas moins de 1 000 m² ont été créés, notamment en déportant la façade grâce à un porte-à-faux pour l’aligner sur la rue et en surélevant là où c’était possible grâce à une dérogation prévue dans la loi Elan pour atteindre le maximum prévu par le PLU.

Un énorme travail a été fait sur les plans pour optimiser les surfaces et qu’un sentiment de qualité se dégage des logements livrés. Le responsable des travaux pour GTM Bâtiment, Paul Jahan, explique : « Une cage d’escalier a été conservée et une autre, mal placée par rapport aux logements et pas aux normes, a été détruite puis recréée. En plus du noyau central à reconstruire – après étaiement rigoureux – était de créer une nouvelle façade de 7 étages en porte-à-faux côté rue ». Autre surprise du chantier : la découverte d’un trou profond, une ancienne carrière non répertoriée, de 10 mètres de côtés et 2 m. de hauteur, pile sous le bâtiment. L’entreprise s’est résolue à injecter 400 m3 de matériau pour le combler…

Afin de limiter l’empreinte carbone du projet, un maximum de réemploi a été recherché : blocs de portes pour les caves (63 unités), dalles gravillonnées pour les balcons (950 m²), pierre de taille pour le hall d’entrée (150 m²), radiateurs provenant d’autres chantiers de GTM Bâtiment (350 unités), WC Geberit provenant d’un gisement externe (113 unités), chemins de câbles (1800 m. linéaires), pavés de verre 20x20 pour les salles de bain (700 unités), tôles alu pour la protection solaire de façade (76 m²)… De quoi abaisser l’impact des différents lots dans des proportions remarquables : 350 t. de CO2 évitées !
Côté énergies, l’ensemble immobilier est raccordé au CPCU pour le chauffage, tandis que deux PAC Solaronics sont installées pour produire l’ECS. Et comme aucun détail n’a été omis, de la récupération de calories sur les eaux grises permet de réduire encore un peu les consommations. Il n’y a pas de petites économies.